买的是商品房，可土地使用期却低到只有40年 上饶县多家楼盘将成空中楼阁

核心提示

日前，本报连续接到上饶县不少居民来电，反映该县好几家房产开发商开发的楼盘，土地使用性质报批的是“综合用地”（两种项目以上的用地），消费者在购买他们开发的商品房时，土地使用年限是50年，比国家规定的商品房土地使用年限整整要少20年。他们怀疑开发商存在欺诈行为，以“综合用地”的名义花低价购进土地，然后开发的楼盘又以商品房的价格对外销售，从中获取暴利，造成国家利益和购房者利益的双重损害。

是欺诈？是误解？还是另有隐情？记者日前赶赴上饶县对此进行了调查。

是不知还是装糊涂？

今年10月中旬，上饶县居民胡先生夫妻俩看中了位于上饶县城光学路，由上饶宏城房地产开发有限公司开发的“绿野春天”楼盘中的一套房子。在准备签订合同时，胡先生的一位律师朋友提醒他，有没有问清开发商开发楼盘的土地使用年限，胡先生这才意识到应该了解清楚后决定是否购买。

令胡先生意想不到的是，当他提及此事时，该楼盘的售楼小姐竟称不知道土地使用年限是什么意思，更不知道50年和70年之分。后在胡先生律师朋友的提示下，售楼小姐才找到该公司申办的土地使用证，土地使用证上明确写明该楼盘的土地使用年限是50年，即2002年3月至2052年2月止。

事情到底是怎么一回事呢？胡先生在律师的陪同下，又找到该公司一位姓郭的副总经理。听明白胡先生的来意后，郭称他们开发楼盘的土地是通过合法的政府竞拍方式得到的，不存在非法行为，至于胡先生提出的土地使用年限问题，他还是第一次接待咨询此事的客户，说实在的连他自己也不知道“综合用地”的土地使用年限是50年，而纯商品房的土地使用年限是70年这样一种情况。

当胡先生的律师朋友提出，消费者购买房产开发公司的房子，房产开发公司有义务为消费者办理70年的土地使用证时，郭称他们没办过，也不知该怎么办。

楼盘土地使用期缩水

听完胡先生的介绍后，记者为核实情况，先后来到上饶县远宏房地产开发有限公司开发的“嘉和雅居”、上饶旭日房地产开发有限公司开发的“阳光花园”、上饶顺旺房地产开发有限公司开发的“顺旺公寓”，接待的工作人员都称他们开发的楼盘的土地使用年限是50年。当记者问及商品房的土地使用年限应该是70年，对这一问题应如何处理时，他们都表示不知如何处理。

尤其是上饶金利实业发展有限公司开发的“九头鸟”娱乐城，由于它是商业用地，它的土地使用年限仅是40年。业主们知道此事后，纷纷到该公司讨要说法。记者求证此事时，该公司一位售楼小姐没好气地说：“这是一个愿打一个愿挨的事，有什么好说的？”记者在上饶县调查了6家房地产开发商，结果只有上饶友邦房地产开发有限公司开发的“友邦名居”、上饶信美家园房地产开发有限公司开发的“信美小区”两处楼盘的土地使用年限是70年。

随后，记者又来到上饶市信州区调查，发现由上饶龙盛置业有限公司开发的小区“绿景家园”的情况，与上饶县的一些房产公司如出一辙，报批的也是“综合用地”。凑巧的是，记者在暗访时，一位买了该小区住宅楼的律师正同开发商交涉土地使用年限的问题，最终开发商答应为其重办70年的土地使用权证。

消费者意识亟待加强

在采访过程中，记者随机采访了几位购房户。一位正在“信美小区”看房的揭老师告诉记者，本来他也是没有房产土地使用年限意识的，但是上半年，一次偶然的机会，他收看中央电视台的《今日说法》节目，该节目播出的是外省的一些购房户在购买房子后，得知开发商报批的是“综合用地”，他们买来的房子土地使用证上的使用年限只是50年，而不是法律规定的70年。之后，这些购房者又从许多媒体上了解到，政府正在酝酿出台土地使用税这一消息，如果政府一旦真的出台征收土地使用税，那么无形之中，他们将来就要比购买纯商品房的业主们多付出20年的税收，而且现在尚不知税额的征收比例是多少，如果这个比例较大的话，那么他们将付出的是一笔不小的开支。他们在向律师咨询后，就一起联名将开发商告上了法院，法院最终作出判决，判令开发商给业主们改办70年的土地使用证。

揭老师说，看了这期节目之后，才有了这种意识，所以自己今天来看房子时，和爱人一开始就看了开发商的土地使用年限证明，待验明后，再了解房产开发商的一些其他具体情况，然后再决定是否购买。

然而记者采访的另外几位购房户却没有揭老师这样的意识，他们大多数根本就不知道土地使用年限的含义。一位正在看房的，家住上饶县清水乡的购房户对记者说，他从来没想过土地使用年限的问题，何况50年、70年之后自己都已不在人世了，还管那么多，他所关心的是房子的地段、价格、房型等问题。当记者告诉他将来政府可能要征收土地使用税，如果他买的是“综合用地”上开发的楼盘，就要比别人多交20年的税，而且可能这笔税额是一笔不小的数目时，他才表示要“好好考虑一下”。

另一位个体户苏老板在接受采访时说，他买房子考虑最多的是要方便孩子的就学问题，至于其他的问题他没有过多地去想。记者问他知不知道土地使用年限的相关问题时，他说一点都不清楚，也从未去想过，因为他一天到晚忙于生意，没时间去了解这些事。

记者调查颇费周折

11月12日上午10时40分左右，记者来到上饶县国土资源局用地股进行采访。一位姓王的女职员称领导们都去开会了，并称自己对土地审批这一块的情况不太了解，让记者下午再去。在记者的再三要求下，她才拨通了一位局领导的电话，该领导在电话里让其验明记者的身份，并吩咐她知道的就告诉记者，不知道的就别乱说。然而对记者所提的问题该工作人员却是一问三不知。

当天下午2时40分，记者再次来到上饶县国土资源局，针对“综合用地”、“住宅用地”的审批程序想做个了解。还是上午那位女职员把记者带到了分管用地审批的黄副局长办公室。听明记者的来意后，黄副局长沉默了一会儿，称不知道具体操作过程，他只是负责在审批材料上签字，让记者去找地基股的人了解。

当记者问及分管局长为何不知审批程序时，黄副局长不置可否。随后记者又来到地基股，一位姓姜的工作人员在问清记者的来意后，他表示，他不好多说，也不知怎么说，请记者原谅。

记者在该局用地股、地基股、分管局长办公室转了几个来回，仍未得到解释。记者最后找到该局办公室杨主任，向其表明来意后，杨主任随即拨通上饶县国土资源局局长姜盛林的电话，姜局长在电话中让记者稍等片刻，他马上就赶回来。

国土局局长明确说法

下午4时左右，姜局长赶回局里。在接受记者采访时他介绍说，他是去年初才调到上饶县国土资源局的，对以前审批的一些土地使用性质不是很清楚，他到任后也在努力寻求严格的审批程序。一般来说，现在他们出让土地都是按照建设部门规划、政府定价、国土资源部门执行的原则，也就是说一块地的使用性质是“综合用地”还是“纯住宅用地”，先由规划部门规划，然后政府定价，最后国土资源部门以挂牌竞拍的方式向社会进行公开拍卖。土地出让金是根据土地使用性质来收取的，而不是根据使用年限来确定的，所以群众担心开发商低价购买使用年限短的“综合用地”会给政府带来损失，这种情况是不存在的。

姜局长还表示，他们现在也在尽量明确用地性质，一般不搞“综合用地”，要么明确是商住用地，即所谓的“综合用地”，要么明确是“住宅用地”。至于群众提出的在“综合用地”上购买的商品房土地使用年限只有50年的问题，如业主确实要进行分割的，到时可以和开发商协商，“纯住宅”的可办理70年的使用年限，店面、商铺则按50年办理。至于将来土地使用税的问题，姜盛林局长称，那还是遥远的事情，就算要征收土地使用税，也应该是房产开发商承担，因为房产开发商是整块地的法人代表。

律师视点       

业主可提起诉讼

江西赣东北律师事务所管洪辉律师：商品房产权包括土地使用权和房屋所有权两部分。根据国务院1990年5月19日颁布（同时实施）的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；综合用地或其他用地50年。依据此条例，购房者购买的用于居住的商品房，其土地使用年限应为70年。

因此，购房者在购买商品房之前，一定要先查验开发商办理的该块土地使用权证的使用年限。已在“综合用地”上购买商品房的业主，可以要求开发商改办70年的土地使用权证，否则，业主可以向人民法院提起诉讼。

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(大江网－江西法制报)